48111解码图一句解特中央别墅区低总价房源开闸入

2019-10-10

  多年不出地的中央别墅区终于迎来的自己的恢弘时代。后沙峪刚需房、刚改房的市场潜在供应超过1300套,除了优越的自然环境,真正的购房客更看中这里的板块成熟度,包含交通、商业、医疗、教育等资源。

  区域首个限房价项目开盘后,今年夏天三个限房价项目接踵亮相,产品类型因为70/90限制而出现同质化,但是部分开发商也在致力于做产品差异化处理,希望能做销量突围。

  去年,合院+洋房产品的祥云赋开盘,成为中央别墅区后沙峪板块的首个限房价项目。今年夏天,公园十七区、建邦·顺颐府项目接踵亮相,中央别墅区罗马湖畔也出现了限房价项目扎堆态势。据不完全统计,去年到今年,共有超过1300套刚需刚改产品已经和即将涌入后沙峪区域。它们进入市场后,将面临什么样的命运?

  罗马湖被称为“中央别墅区的后海”,因身处罗各庄和马头庄两个村庄之间,所以得了这么一个“洋名儿”。名字来源虽然乌龙,但不妨碍这片区域的“高大上”。

  沿着温榆河岸,北京在东北郊形成了国内最早的中央别墅区。经过27年发展,温榆河畔的中央别墅区高端别墅群鳞次栉比,“墅区”“圈层”是该区域楼盘销售人员挂在嘴边的热词。尤其身处中央别墅区核心的后沙峪板块,从交通、教育、医疗、休闲社交等各方面配套来看,都已非常成熟。

  去年,祥云赋限房价项目入市,为后沙峪首个限房价项目;今年初夏,公园十七区、建邦·顺颐府、中铁·诺德阅墅陆续亮相,即将开盘,后沙峪板块已经很久没有这么热闹过了。其中,祥云赋和建邦·顺颐府为合院+洋房的“高低配”,公园十七区为纯洋房,中铁·诺德阅墅为叠拼、合院。

  限房价项目在同一区域扎堆入市的情况不少见,如今,顺义罗马湖畔,祥云赋、公园十七区、建邦·顺颐府三个项目也扎堆做邻居。

  引人瞩目的是,这一次站上后沙峪舞台的“主角”,是大量的刚需、刚改房,打破了过往后沙峪别墅“唱大戏”的局面。即将入市的公园十七区和建邦·顺颐府,和仍在销售的祥云赋,围绕着罗马湖“同台竞技”。三个项目均有90平方米以下的刚需户型,且为主力户型,公园十七区还有120平方米、140多平方米的刚改户型。它们的集中入市,将大大降低入住中央别墅区的置业门槛。

  在中原地产研究中心梳理的签约相对活跃的限房价项目中,祥云赋与瑞悦府、和悦华锦、华润理想国、西城天铸等项目上榜。中原地产首席分析师张大伟分析表示,当前,北京限房价项目市场分化非常严重,48111解码图一句解特少数位置优秀的项目签约相对活跃,“但除了小部分网红项目外,大部分项目目前看,入市都出现了问题。”

  据记者统计,祥云赋已入市500多套90平方米洋房;公园十七区一期即将入市300多套洋房,包括90平方米、120平方米、144平方米户型;建邦·顺颐府共有526套89平方米洋房和60套147平方米洋房等待入市。以此计算,待三个项目的这些房源全部入市,后沙峪区域将涌入超过1300套的刚需刚改产品,这还未计算公园十七区的后续开盘计划;即便不算上去年开盘的祥云赋,今年新入市的两个项目也将有近900套洋房的供应。

  部分记者探访了解到,目前祥云赋没有社区接驳班车开通计划;建邦·顺颐府未来将设置社区接驳地铁班车,业主免费乘坐;公园十七区则已发布了详细的班车计划,便于业主快速到达地铁。

  此外,据记者走访样板间发现,区域同样存在限房价项目的“通病”——同质化。在祥云赋、公园十七区和建邦·顺颐府三个项目中依然较严重。其中,公园十七区家居智能化系统和精装修是一个特色;建邦·顺颐府的最大卖点则是开发商北京建工地产的国企背景。目前,公园十七区的排卡量已超过一期释放的300套,预计6月底开盘;建邦·顺颐府刚开始排卡,预计7月底8月初开盘。

  有业内人士表示,建邦·顺颐府的89平方米主打户型,从样板间来看,厨房的采光不尽如人意。祥云赋的90平方米洋房并非全部南北通透。而公园十七区不仅南北通透,还做到了三居两卫的户型,值得一看。

  后沙峪罗马湖的三个限房价项目同台竞技的同时,附近的北七家板块和孙河板块也有“生力军”与之竞争,尤其北七家板块聚集了多个限房价项目。除了早前入市的华润·理想国、和悦华玺外,未来金茂府、金隅金辰府也将入市。

  就三大板块的竞争,郭毅认为,北七家在售的多是“7090”刚需项目,可能会存在竞争,但后沙峪项目不会影响到北七家。孙河的限房价别墅和后沙峪的别墅项目则会形成相对竞争局面,不过,孙河板块从现状看配套条件还是依托后沙峪,自己本身配套资源不成熟。

  刚需族会否乐意选择中央别墅区的小三居作为自己的首套房?地产专家分析认为,相对来说,购买90平方米以下中小户型的客户,开始追求高标准的生活氛围,同时由于客户对于交通、商业、教育的极度依赖,中央别墅区的刚需刚改盘,应该是一个不错的选择。

  因此,对他们来说,后沙峪板块的成熟配套和相对通达的交通路网是一个选择,尤其是目前朝阳区500万左右洋房产品基本断供。“目前看来,后沙峪板块总价低的小户型会承接很大一部分朝阳外溢的客群。



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