花样年押注城市更新 上半年完成365%年度目标

2019-09-11

  董事会主席潘军、彩生活执行董事及首席执行官唐学斌、花样年执行董事张惠明等

  《中国经营报》记者获悉,2019年上半年,花样年房地产合同销售金额达人民币131.69亿元,同比增长16.5%,相比去年而言增速放缓。

  在经历数年规模掉队后,潘军首次提出了“二次创业”。他告诉记者,花样年过往的发展路径出现了迟缓,原来以收并购为主的模式需要转换,今年要换赛道、换打法,要在投资方式、投资的人才组合上进行换仓。

  据了解,花样年在未来3年将有超过20个城市更新项目推出。花样年首席财务官陈新禹表示:“花样年未来的目标是做大湾区的旧改之王。”

  财报显示,2019年上半年,花样年合同销售金额达人民币131.69亿元,同比增长16.5%,合同销售建筑面积约为111.86平方米。期内花样年录得总收入人民币85.77亿元,同比增长65.1%,净利润约为人民币2.44亿元,同比增长35.6%。

  上半年花样年的毛利水平仍维持在较高水平,毛利约为人民币25.37亿元,同比增长92.5%。毛利率为29.6%,对比行业平均值来看处于较高水平。

  按照花样年提出的360亿元全年销售目标来看,上半年仅完成了36.58%。此前花样年将2019年的业绩增速定为20%~30%之间,但上半年增速仅为16.5%,未达预期。

  在行业集中度不断攀升的背景下,花样年在过去两年销售增速曾迎来大幅增长,2017年度合同销售额达201.64亿元,同比增长65.2%,2018年合同销售金额则首次超过300亿元,同比增长49.6%。

  张惠明指出,花样年提出“强运营”,因为过往在效率上不够快、不够高效。第一是追求合约销售的稳步增长,全年的销售目标是力争完成20%以上的增长;第二是提升彩生活的生态圈运营体系,包括引进京东作为战略合作者等。

  目前,花样年在大湾区已有39个城市更新项目正处于不同的发展阶段,其中22个项目位于深圳,并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市,预计规划总建筑面积约1672万平方米,储备总货值约3526亿元人民币。

  潘军表示:“花样年在深圳、东莞做部分旧村改造项目的过程中,不只是一个盖新房子的过程,而是需要引进产业。”他进一步指出,未来大湾区大部分城市,尤其像东莞、惠州等城市,政府更希望开发商做产城一体化,不仅要盖房子,还要把产业引进来,建服务配套,这是城市发展运营的过程。

  花样年方面披露,未来3年将有20个城市更新项目可转化为开发用地,预计供地总建筑面积为631万平方米,供地总货值约1334亿元人民币。其中有14个项目位于深圳,5个项目位于惠州,1个项目位于东莞。

  值得注意的是,上半年花样年仅新增张家口、天津的两幅土地,总权益建筑面积为43万平方米,投资额10亿元。换而言之,未来城市更新项目将成为花样年新增土储的主要来源。

  同策研究院首席研究员张宏伟认为,因为现在市场的缘故,大家拿地方式发生了改变,都想通过旧改拿地。但是旧改常常面临政策、规划改变和拆迁的风险,并且旧改时间周期长,财务成本高,并非所有旧改都能顺利完成。

  以花样年正在进行的深圳坪山世界塑料厂旧改项目为例,从城市更新意愿征集到目前签订土地出让合同阶段,已经历了超过7年时间,预计销售时间在2020年。而该项目毛利率也较可观,达到50%以上。

  作为房企转型轻资产的样本,花样年的轻重资产业务是一体两面。2019年上半年,花样年物业销售收入同比增长123.6%,占总收入的66.8%,其中,花样年旗下彩生活表现较为突出。

  从收入结构来看,2019年上半年,彩生活收入组成物业管理服务、增值服务和工程服务三大板块。物业管理服务对收入的贡献依然最大,达15.1亿元,占比83.4%,同比增长2.98%,基本与去年同期持平。增值收入约为2亿元,同比减少5.6%,占比11%。

  今年7月19日,彩生活与互联网巨头、360达成协议,定向增发股份并募集资金合共约4.9亿港元,两者在扩大的股本中将分别占比5.00%和3.05%。未来彩生活将与、360共同探索“社区+商业”“社区+物流”“社区+安全”“社区+科技”的融合业态创新,构建“智慧社区”。

  半年报显示,彩生活平台服务面积合计达到1205.5百万平方米,较2018年末增长83.2百万平方米。其中合约管理的总建筑面积达到5.63亿平方米,服务于2824个小区。与此同时,彩生活生态圈注册用户数达约3200万人,其中生态圈活跃用户数增加至1640万人,用户活跃度为51.3%。

  唐学斌认为:“彩生活未来发展,不是依赖物业管理来支撑收入和利润的增长,相反,我们未来要逐渐放弃传统物业管理利润增长,未来我们收入增长不会很快,但是利润增长会很快。”

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